Najem okazjonalny – dlaczego bardziej chroni prawa wynajmującego od „zwykłej” umowy najmu?

Stan prawny na dzień 29.08.2022 r.

Jesteś właścicielem mieszkania. Lokal mieszkalny to inwestycja ale i zobowiązania finansowe związane z jego utrzymaniem. Szczególnie w dzisiejszych czasach koszty te stale wzrastają. Podejmujesz więc decyzję o jego wynajmie.

Zastanawiasz się jednak jak to zrobić aby było to dla Ciebie jak najbardziej bezpieczne -zabezpieczało Cię przed nieuczciwymi lokatorami?

Obawy te nie są bezpodstawne. Często bowiem słyszy się o przypadkach, w których właściciel lokalu mieszkalnego, pomimo wypowiedzenia umowy najmu zostaje właściwie pozbawiony dostępu do niego, a dodatkowo utrzymuje lokal, nie otrzymując przy tym żadnej zapłaty. Procedura uzyskania wyroku nakazującego opróżnienie i wydanie lokalu przeciąga się a dodatkowo istnieją przesłanki do orzeczenia przez sąd obowiązku zapewnienia najemcy lokalu socjalnego np. ciąża, małoletniość, niepełnosprawność, posiadanie statusu bezrobotnego. To wszystko sprawia, że nie wiadomo czy właściciel kiedykolwiek odzyska swoje pieniądze a dodatkowo nie jest pewne kiedy lokal zostanie mu wydany przez najemcę. Pewne w tej sytuacji jest jedno, nie nastąpi to szybko.

Rozwiązaniem, które z założenia ma chronić wynajmującego przed zasygnalizowanymi wyżej problemami i ułatwić eksmisję nierzetelnych, byłych najemców może być zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Procedura jej zawierana jest nieco bardziej skomplikowana niż przy tradycyjnej umowie najmu, jednak mając na uwadze jej cel, warta rozważenia.

Zaznaczyć należy przy tym, że umowa najmu okazjonalnego jest przeznaczona jedynie dla właścicieli lokali będących osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Przedmiotowa umowa jest regulowana przepisami ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – art. 19a do art. 19e. Instytucja ta obowiązuje w naszym systemie prawnym od dnia 28.01.2010 r.

Umowa ta może być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Zawiera się ją pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Jej istota to załączniki, a w szczególności jeden – oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Zgodnie z ustawą do umowy załącza się co najmniej:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego wystosowanym do najemcy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżni lokalu, w którym żąda on opróżnienia lokalu,
2. oświadczenie zawierające wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Taką też formę rekomenduję aby uniknąć w przyszłości ewentualnych wątpliwości co do prawdziwości podpisu pod złożonym oświadczeniem.

Właściciel lokalu musi pamiętać aby zgłosić zawarcie przedmiotowej umowy do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce jego zamieszkania – w terminie 14 dni od rozpoczęcia trwania umowy. W przeciwnym razie, zostanie on m.in. pozbawiony możliwości stosowania uproszczonej procedury eksmisyjnej.

Wymienione powyżej oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego jest tytułem egzekucyjnym w rozumieniu art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Pozwala to na ominięcie procesu sądowego prowadzącego do uzyskania tytułu egzekucyjnego. Temu celowi służy także wspomniane wyżej oświadczenie, w którym najemca wskaże inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Z punktu widzenia wynajmującego istotne jest również to, że najemca w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, będzie zobowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – pod rygorem wypowiedzenia umowy. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Ogólny zarys procedury usunięcia najemcy z lokalu stanowiącego przedmiot umowy najmu lokalu okazjonalnego przedstawia się następująco:

1. wygaśnięcie umowy najmu okazjonalnego w wyniku upływu czasu na jaki była zawarta lub po upływie okresu wypowiedzenia,
2. najemca nie wydaje lokalu dobrowolnie,
3. właściciel lokalu doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie z jego urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie to zawiera w szczególności:
   1. oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
   2. wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
   3. termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
4. zakreślony przez właściciela termin mija bezskutecznie – właściciel uzyskuje uprawnienie do złożenia do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.

Do wniosku załącza się:

1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,
3. potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

Warto również nadmienić, iż procedura ta wiąże się z mniejszymi kosztami w postępowaniu sądowym. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu to koszt 50,00 zł (art. 71 pkt 1 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Opłata od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego to wydatek rzędu 200,00 zł (art. 27 pkt 11 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Co do zasady, opłaty ponoszone przez właściciela lokalu w przypadku uwzględnienia jego roszczeń przez sąd oraz zasądzenia ich zwrotu podlegają ściągnięciu od najemcy, jednak przy założeniu, że dysponuje on majątkiem umożliwiającym zaspokojenie roszczeń wierzyciela.

Jeśli po wypowiedzeniu umowy najmu najemca nie zwróci lokalu dobrowolnie i dojdzie do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu na podstawie aktu poddania się egzekucji, eksmisja będzie wykonywana według ogólnych zasad wynikających z art. 1046 § 51 k.p.c., ponieważ dłużnikowi nie będzie przysługiwało ani prawo do najmu socjalnego, ani prawo do tymczasowego pomieszczenia. Komornik usunie więc dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Czy łatwiejsza procedura uzyskania przez wynajmującego opróżnienia i wydanie lokalu mieszkalnego oznacza, że najemca może się obawiać wypowiedzenia umowy „z dnia na dzień” przez wynajmującego?

Nie. Należy bowiem pamiętać, że wciąż obowiązują tu przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a konkretnie art. 11 ust. 2 pkt 1-3. Zgodnie z nimi najem okazjonalny może zostać wypowiedziany nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Powyższe regulacje mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to tym samym, że nie mogą być wolą stron modyfikowane.

Warto również nadmienić, iż wypowiedzenie dopuszczalne jest również w wypadkach, które strony określą w umowie. Akceptowalne jest przy tym dość liberalne ich ujęcie poprzez odwołanie się chociażby do pojęcia „ważnych przyczyn”.

Należy pamiętać, że niezależnie od wyżej wskazanych okoliczności, umowa najmu okazjonalnego może zostać rozwiązana w każdym czasie, za porozumieniem stron.

Niezależnie od powyższego, zastosowanie znajdują również przepisy kodeksu cywilnego, jako chociażby przepis art. 678 k.c.

Mając powyższe na uwadze, należy zauważyć, że przedmiotowa umowa nakłada na strony większy formalizm oraz nieznacznie zwiększa koszty związane z jej zawarciem, jednak skorzystanie z niej jest niewątpliwie bezpieczniejsze z perspektywy wynajmującego. Nie wpływa przy tym na ograniczenie praw najemcy. Jest to więc niewątpliwie instytucja warta rozważenia w przypadku chęci zaoferowania lokalu mieszkalnego do wynajmu.